多层建筑物和由多栋多层建筑物组成的住宅区在美国、加拿大、中国香港地区的普通法称为多元房地产 （Multi-Unit Development）或共有权益房地产（Common Interest Development）、共管权公寓（Condominium）。其财产权，是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。此种新型房地产引发出复合型、多层次和多重化的新型法律关系，在若干代法律人的不懈努力下，20世纪后期，与之相适应的新的法律制度在很多发达国家和地区陆续面世，经不断修改创新，几近完备，这保证了它们的居民社区秩序良好、管理有序，人们相处和谐、罕有纠纷。

　　六个国家和地区的调研

　　我们对美国、加拿大、日本和中国香港等六个国家和地区进行调研，发现其物业相关的法律制度，大体上可以分为共有权制度和区分所有权制度。而二者的区别，则主要在于对这种既非私人完全产权、也非公有所有产权的“私人共有之物”的不同解释途径。

　　属于普通法系的美国、加拿大和中国香港地区，采用了基本相似的共有权制度，即将多元房地产所有权人的权利称之为共有权，权利主体则称为共有权人。

　　美国对此不设联邦立法，各州制定单行法，称为公寓法（Condominium Act），几十年来频繁修改。对Condominium一词，解释为“与他人的共同所有权”，即共有权。美国将土地和建筑物视为多元房地产不可分割的客体，在整体上赋予共有权，权利范围覆盖任何项目的全部土地和建筑物。

　　香港地区采用了与美国的Condominium相对应的称谓，即多层楼宇。按香港普通法的土地制度，土地与房屋作为权利客体合而为一（大陆法称为一个物），权利主体亦合而为一。房地产开发商从政府批租取得的土地属于租赁权，多层楼宇业主的权利则为共同租赁权。但批租土地的期限为75年、99年或999年，且允许续期，故在学理上和实务上，我们都可以认为多层楼宇业主均拥有共有权。

　　在香港地区，业主（共有权人）进入多层楼宇以前，须由业主、开发商和物业管理人共同签订一项楼宇公契，作为调整三方之间和业主之间权利义务关系的规范性文件，香港政府地政署、香港律师会和房屋委员会共同制定发布楼宇公契示范文本，作为各方遵守的指导性文件。由于香港市场的房地产交易均须由律师代理进行，甚至交易双方可由同一律师代理，香港律师会还制定《楼宇公契草拟指引》，以规范房地产律师的行为。

　　加拿大各省（魁北克省除外）都制定有与美国极为相似的公寓法。魁北克民法典法律概念则具有更强的概括性和更宽的适用范围，称之为不动产区分共有权。在物权编的所有权特别形式第1010条，开宗明义规定 “共有权人的所有权在共有权人之间按比例地划分为单元，每个单元包含一个在实物上区分的私人部分和共同部分中的一个份额，此种共有权称为区分共有权”。在第1038条又规定，“不动产所有权被区分为由一人或数人拥有的单元”，则为不动产区分共有权。魁北克独特的观念和做法，可解释为每个共有权人拥有整个不动产的一个分数，这个分数即为每个私人部分的价值同全部私人部分总价值的比例，而每个共有权人在共同部分中的份额亦根据这个比例推出。这个比例也代表每个共有权人的表决权，也是共有权人分担费用和分取收益的标准。

　　而台湾地区2006年1月修正的《公寓大厦管理条例》，则为区分所有权制度设立两个核心条款，按此规定，区分所有权应可理解为由专有部分所有权和共用部分持份权组成，并且区分所有权人还有基地使用权。台湾地区将不同形式的多元房地产分为建筑物和基地两个物，相应地设定区分所有权和基地使用权，区分所有权包含建筑物专有部分所有权和共用部分持份权，基地使用权则源于土地所有权或地上权的权能。

　　在日本，则将此种房地产分为三个部分，相应地设定互不隶属的三个权，即以建筑物专有部分为标的的区分所有权、共用部分持份权和占地利用权，占地利用权则以土地所有权或其他权利为权源。

　　区分专有部分和共有部分的物权

　　事实上，住宅区和多层建筑物须划分为专有部分和共有部分，是由不以人们的意志为转移的客观规律所决定的。住宅共有部分的确定，取决于两项条件的成就：其一，由规划设计部门根据城市规划和设计规范的要求，为使住宅区具有必要的生活条件和达到一定的居住标准，对共有部分做出合理安排和划定；其二，共有部分的价款或者建造费用由全体业主分担，其功能和目的在于，要为专有部分提供依托和支撑，要为广大业主提供诸多方面的服务。共有部分的缺失或减损，轻则造成人们生活的不便，重则可能使住宅区运行失灵，业主们难以维持正常的生活。

　　此共有部分应由法律予以确认，使之成为法定共有部分，一经划定就不能轻易和随意地加以变更。一般而言，专有部分可改为共有部分，共有部分则不得改为专有部分。在共有部分不符需要且确有专有部分空余的情形下，经业主同意，可以收购一定的专有部分，将其改为共有部分。在共有部分确有富余以至于空置的情形下，也可以经业主同意改为专有部分，但如果要突破规划部门审定的容积率、建筑密度和楼距等强制性指标，则须经规划部门批准。

　　归为两种模式

　　我们可以看出，就多元房地产的专有部分和共有部分的界定和划分，上述六个国家和地区的相关法律大体上可以归为两种模式。

　　中国台湾地区和日本的模式。通过开宗明义地对专有部分和共用部分所下的定义，就两个部分的内涵作出概括性规定，同时划定两者之间的界限，其定义也大同小异。

　　美国、加拿大和中国香港地区的模式。既通过专有部分和共用部分的定义作出概括性规定，又以列举的方法作出详尽的具体而微的规定。纽约州关于共同成分的列举式规定共计45个项目。香港地区的楼宇公契示范文本就共同部分列举了51个项目。魁北克民法典以概括和列举相结合的方法就共同部分作出规定。

　　六个国家和地区就专有部分和共有部分设立的规则，虽详简程度有别，但均具有很强的确定性而便于解释和避免歧义，关于共有部分的列举式规定使其具有可操作性，这值得我们的物业相关法律在进一步发展中借鉴。

　　（作者：陈幽泓　魏耀荣　单位：中国人民大学公共管理学院；全国人大常委会法制工作委员会）

　　

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