我国的城市正处于急剧的社会转型中，城市商品楼社区的比例正在上升，业主自治组织已经成为城市社区管理的新主体。但是以新兴的业主委员会和物业管理公司之间的矛盾与冲突为代表，城市社区管理面临着诸多问题。2009年笔者在加拿大多伦多市做了为期一年的研究，以业主委员会和物业管理公司的相互关系为着眼点，对多伦多市业主组织过程与制度体系进行实地研究，目的在于借鉴加拿大业主委员会、物业管理公司以及服务商的组织体系，探索我国建立业主自我组织、自我管理的制度环境与组织规则，进而使之成为促进公民社会建立与发展的社会基础。但是调查研究的结果表明，在加拿大业主委员会与物业公司的相互关系并不是一个社会学问题，而是一个经济学问题。

　　加拿大共管式公寓管理与服务领域中有三个主体。一是业主大会和业主董事会，这是全体业主的自我组织。二是业主董事会聘用的物业公司经理，受业主董事会委托实施公寓的日常事务管理。三是外在于公寓的物业服务公司，提供市场化物业服务。

　　业主董事会成为公司法人

　　在中国，业主委员会是承担社会功能的社区组织，很多精力花费在组织制度建设和业主维权方面，内在机制和外部环境关系尚未理顺，矛盾频发。而在加拿大，公寓楼被注册为公司法人，是一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织。公寓楼的正式名称是公司（Corporation），业主组织叫做业主董事会（Board of Director），与公司的组织形式一致。公寓楼包含着金融、保险等各种商业问题，董事会像经营公司一样经营公寓和管理公共事务。

......（作者：李国庆　单位：中国社会科学院城市发展与环境研究所）

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