近期，住房市场“去库存化”远没有完成，一些中心城市的房价飙升，“地王”频显，这种流动性亢奋刺激下的房市“复苏”实在令人担忧。中国的住房市场有着许多先天的不足（土地市场不健全、制度改革滞后）和后天的缺陷（供给结构不合理），导致房价畸高，远远超出了国民的可支付能力。

高收入者支撑房价知多少？

　　从国外的经验看，一个健全的住宅市场应该是多样化的统一，既有租赁房，也有可售房、存量房与新建房、政府提供的保障性住房与商品房，各类住房的档次价位、地域分布、户型面积等都应是多元化的。多样的住房供给，才能保障住房种类、品质、价位与一国社会经济发展水平和居民消费水平相协调，满足居民多种住房需求，促进住房的生产与消费形成良性互动。
然而，多年来我国的住房市场供给与需求错位，新建房大户型、高档化居多，存量房、二手房欠发达，“只售不租”的政策更加剧了租赁房供给的严重短缺，住宅市场上供给的产品单一、可替代性小、互补性不强，居民住房消费只有“智取华山”一条路，即买房。当人们将家庭的当期收入、几代人财富的积累，外加银行信贷支持，一股脑儿地投向了房地产，多年积累的刚性需求在短期内的急剧释放就会推动房价非理性上扬，其结果是居民可支付能力的下降、有效需求的下降，从而加剧“空置房”与“住房难”的矛盾，住房支付占家庭消费比重过高。一个“房奴”居多的社会是很难释放出多少消费热情的。显然，一个面向少数高收入群体或仅靠少数高收入者的购买力来维系的房地产市场，既不健康，也是不可持续的。

地方政府与地产商利益趋同：房地产市场怪象重生的根瘤

　　我国土地制度虽然经历所有权与使用权的分离以及土地使用权从无偿、无期限、不可流通向有偿、有期限、可流通的变革，但是国有土地产权不清，导致“事实上的所有权”是各级地方政府所有和使用单位所有。加之土地一级市场（征地）和二级市场（建设用地）“一口进一口出”政策，给了地方政府较多的土地垄断经营权，而土地转让中的“双轨制”、“招拍挂”则为地方政府从低价征地和高拍价中获得暴利提供了便利。2002年实施“招拍挂”以前，地方政府的土地出让金收入约占同期全国地方财政收入的35%，此后则一路飙升。2007年全国土地出让金收入高达1.2万亿元。2008年尽管有近50%的土地出让以底价成交收场，有10%左右的土地遭遇流标流拍，导致地方政府地价款收入下降，但仍获得了不菲的收入，土地出让总收入9600亿元，其中9551亿元来自“招拍挂”。“土地财政、土地金融”已名副其实地成为地方政府“廉价城市化”的主要工具。不管主管部门的官员用什么样的数据混淆视听（土地成本仅占房价的23%），1.6万元楼面土地价格不可能卖出1600元的房价却是不争的事实。无论是“先有鸡还是先有蛋”的争论结果如何，地价影响房价是不可否认的，其影响力靠测算地价占房价的比重也是算不清的。地方政府与地产商的利益趋同，这是房地产市场怪象重生的根瘤。

房地产商“资本金”松绑金融杠杆撬动资金井喷

　　在全球金融危机的冲击下，中国的经济增长应主要靠内需（投资与消费）。在政府主导的经济中，扩大投资具有见效快之功能，问题的关键不在于投资与消费孰轻孰重，而是如何保障投资真正进入有利于促进产业结构调整、产业升级及与民生相关的领域，而不是加剧“产能过剩”或加入资产价格的炒作大军。
　　具体到住房市场，在空置率仍处于历史高位、企业拒不降价消化库存的情况下，政府给房地产开发企业“资本金”松绑（资本金从35%降到20%）并辅之以宽松的货币政策（上半年新增贷款7.3万亿元）。尽管政策初衷是好的，试图提振房市、启动内需，孰不知，房地产开发企业的“暴利”并不来自房价与成本之差，调查房价成本构成都是障眼法，企业真正的利润来自开发过程中的金融杠杆。降低“资本金”比率无疑为房地产开发企业运用银行资金获取暴利开启了方便之门，一些大的房地产商凭借“大而不倒”金字招牌，从银行大笔圈钱，借机囤地囤房、推高房价。
　　显然，这种病急乱投医的做法和“一刀切”的宽松政策，其结果是事与愿违，大量资金并没有进入实体经济，没有进入百姓急需的保障性住房和普通商品房开发建设，而是吸引越来越多的资金从其他产业投资撤出，转入高利润的房地产领域，干起了“空手套白狼、炒地、囤地、炒房、囤房”的老把戏。在资金井喷的刺激下出现的“地王”、高房价会进一步抑制百姓的住房需求，葬送市场回暖复苏、启动消费的良机。

确保资金真正进入保民生、促发展领域

　　一是在优化住房市场结构上下功夫。住宅供给应以市场需求为导向，增加有效供给，政府应通过开工许可、土地、信贷和税收政策鼓励增加普通商品住房、租赁性住房和保障性住房的供给。
　　二是深化土地制度改革。构建城乡土地市场和城市建设用地市场，允许农村耕地以外的建设用地进入土地市场，允许小产权房在补交地价款后进入住房市场，改变“一口进一口出”地方政府垄断的市场格局。将现有的土地储备中心改革为国有土地资产公司，负责土地出让、出租等经营活动，并规范国有土地增值收益的使用与分配。重新界定地方政府责、权、利，将其土地所有者代表与管理者的职能分开，限定其职责是土地用途管理、规划落实和产权保护；强化城市规划和土地规划的法律地位，重大修订须经人民代表大会审议。加大普通商品住房和保障性住房土地供给，并细化这类用地的比例和规模，确保落到实处。
　　三是实施绿色金融政策。下调“资本金”比率和宽松信贷政策应有所选择、有所侧重，有条件地实施，而不应“一刀切”。宽松货币政策应向与民生相关的普通商品住房倾斜，提高其占房地产开发贷款的比重，并对企业的开发投资、工程进度全程跟踪，确保资金真正进入保民生、促发展的领域。
　　四是深化与房地产相关的税制改革。针对现行房地产税制结构上存在的“重流转、轻所得、税费繁杂、重叠设置、税费并立、以费挤税”等问题，应尽快推出物业税。为减少物业税实施的阻力，可先从商务物业、商住物业开始，逐步拓展到住宅，以强化税收的收入分配调节功能。同时，对房地产市场上的转让、出租出售行为，从税收上给予灵活的征、免税处理，以推动二手房和租赁房市场发展。
　　五是在提升百姓可支付能力上下功夫。按照中央经济工作会议的精神，合理调整国民收入分配，提高城乡居民的收入水平，提高劳动报酬在初次分配中的比重，建立职工工资正常增长机制。国民可支配收入的提高、可支付能力的提升才是住房市场复苏和住房消费可持续增长的坚实基础。
（作者单位：中国社会科学院经济研究所）

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